Замена остекления и элементов витражных конструкций (профили, стойки, ригели и т.п.)не допускается по следующим причинам:
1. Увеличение нагрузок на силовой каркас витража и на несущие конструкции здания, которые не предусмотрены проектом;
2. Нарушение целостности конструкции фасадного остекления;
3. Не обеспечиваются требования по статическим нагрузкам;
4. Нарушаются требования пожарной безопасности.
Для того, чтобы согласовать размещение инженерного и технического оборудования (блока кондиционера, антенны спутникового телевидения и. т.д.) (Далее – оборудование) на фасаде многоквартирного дома Вам необходимо:
1 шаг. Получить рекомендации по размещению оборудования у Главного инженера. Часы приема указаны в разделе "Контакты, часы приема" по Вашему дому. Прием проводится по предварительной записи через Диспетчерскую службу по телефону.
2 шаг. Согласовать размещение оборудования в Комитете по архитектуре и градостроительству Санкт-Петербурга (КГА). С рекомендациями КГА к проекту размещения оборудования Вы можете ознакомиться перейдя по ссылке.
3 шаг. После получения в КГА «Листа согласования», предоставить его Главному инженеру управляющей организации.
4 шаг. До начала работ по монтажу оборудования предоставить Главному инженеру управляющей организации следующие документы:
4.1. проект: схема монтажа оборудования, схема крепления оборудования, расчет на механическую прочность навесного оборудования;
4.2. план прокладки коммуникаций и отвода конденсата;
4.3. список работников, имеющих удостоверения на проведение высотных работ;
4.4. сертификаты на используемое оборудование и материалы.
5 шаг. Произвести монтаж оборудования на фасаде при соблюдении следующих условий:
5.1. без ущерба для внешнего вида и технического состояния фасада в строго отведенных местах, согласованных с КГА;
5.2. с минимальным контактом с архитектурными поверхностями;
5.3. обеспечения безопасности имущества, жизни и здоровья людей;
5.4. обеспечения соблюдения требований пожарной безопасности и СНиП.
6 шаг. После окончания работ по монтажу и пуско-наладке работы оборудования необходимо предъявить Главному инженеру управляющей организации результаты работ.
7 шаг. В течение 30 дней с момента размещения оборудования направить уведомление в КГА. Уведомление пишется в свободной форме, с приложением фотографии размещенного оборудования и с указанием номера согласованного «Листа согласования».
Отвод конденсата от блоков кондиционеров на улицу ЗАПРЕЩЕН и в обязательном порядке осуществляется в систему канализации помещения собственника.
В случае нарушений размещения оборудования управляющая организация обязана выдать предписание об их устранении.
В силу подп. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации лицо, принявшее от застройщика помещение в многоквартирном доме по передаточному акту обязано вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги с момента такой передачи. Таким образом, со дня, следующего за датой подписания передаточного акта Вам будет начисляться плата за услуги и работы по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества, а также за коммунальные услуги.
Обращаем Ваше внимание, что при передаче ключей от помещений будут сниматься и фиксироваться в соответствующих актах начальные показания индивидуальных приборов учета, установленных в помещениях собственников.
В силу ст. 8 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации. Таким образом, к жилищным правоотношениям также подлежат применению нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, главой 23 которого предусмотрено применение такой меры обеспечения договорных и законных обязательств, как неустойка.
Условиями предложенного проекта договора управления предусмотрено в качестве превентивной меры взимание штрафных неустоек за нарушение принципиально важных правил использования общего имущества, в том числе за его порчу или уничтожение, за совершение действий, которые потенциально угрожают его сохранности или создают аварийно-опасные ситуации, за нарушение чистоты и порядка на территории жилого комплекса и т.д.
Обращаем Ваше внимание, что цель установления данных неустоек – не личное обогащение УК, а желание предупредить о максимально неприятных последствиях тех несознательных граждан, полагающих акты вандализма и порчи чужого имущества нормой поведения. Данные меры направлены в первую очередь на защиту Вашей собственности, поскольку ее восстановление производится за счет собственников помещений. Указанные штрафные неустойки носят гражданско-правовой характер и не связаны с применением мер административной ответственности, предусмотренной действующим законодательством Российской Федерации и Санкт-Петербурга.
По всем вопросам, связанным с исполнением гарантийных обязательств, Вам необходимо обращаться непосредственно к Застройщику.
Данный вопрос не находится в сфере деятельности Управляющей компании и регулируется Договором долевого участия в строительстве, заключенным Вами с Застройщиком.
С более подробной информацией Вы можете ознакомиться здесь.
По общему правилу, сформулированному в ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, плата за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения. В силу ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Таким образом, плата за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги на площадь балконов, лоджий, веранд и террас не начисляется.
Для заключения договора Вам нужно иметь при себе документ, удостоверяющий личность (паспорт), копию Выписки из ЕГРН об объекте недвижимости.
В том случае, если Вы – представитель собственника и действуете на основании доверенности, Вам будет нужна копия доверенности и копия паспорта собственника. Если в Вашей доверенности нет полномочий на подписание договора управления, здесь можно посмотреть, заполнить, распечатать форму доверенности и подписать ее у собственника помещения.
В том случае, если Вы приобрели квартиру совместно с кем-либо (вдвоем, втроем и т.д.) договор нужно будет подписать всем, либо один из собственников подписывает за всех, но при наличии доверенности от остальных собственников, а также простой копии их паспорта. Здесь Вы можете посмотреть, заполнить и распечатать форму доверенности.
Данные доверенности требуют нотариального заверения.
В том случае, если квартира приобреталась совместно с несовершеннолетними детьми, подписание договора ребенком в возрасте до 14 лет не требуется, за него расписывается его родитель с предъявлением Свидетельства о рождении. Несовершеннолетний гражданин в возрасте от 14 до 18 лет подписывает договор самостоятельно с предъявлением паспорта или Свидетельства о рождении.
В настоящее время на территории Российской Федерации действуют Правила эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, согласно п. 1.7.1 которого переоборудование в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке, при этом к переоборудованию отнесено, в частности, прокладка новых или замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
В п. 1.6 вышеуказанных Правил эксплуатации жилищного фонда установлено, что под переоборудованием понимается переустройство и перепланировка, т.е. указанный документ расшифровывает данные термины, которые в силу ст.26 Жилищного кодекса Российской Федерации требуют обязательных согласований. Таким образом, в Правилах пользования помещениями приведен текст действующего нормативного правового акта.
С эксплуатационной точки зрения согласование с УК проведения работ на инженерных системах – принципиально важный момент, поскольку от него зависит работоспособность, безаварийность и долговечность коммунальных сетей в Вашем доме, т.к. сотрудники УК выполняют функции технического надзора за качеством проектирования и выполнения данных работ, т.е. подтверждают, что привлеченный Вами подрядчик не нанес вреда Вашему имуществу или общему имуществу собственников помещений. Некачественное выполнение Вашими подрядчиками работ по проектированию, строительству, реконструкции инженерных сетей вкупе с отсутствием согласования УК проектных решений, либо непредъявлением к освидетельствованию работ, подлежащих закрытию, может послужить причиной аварий на соответствующих сетях, ответственность за которые (в том числе имущественная) ляжет на Ваши плечи.
Напоминаем, что инженерные системы в Вашем помещении не изолированы, они являются частью общедомовых систем, несанкционированное вмешательство во внутриквартирные сети может привести к возникновению проблем не только у Вас, но и у Ваших соседей.
Стояки трубопроводных систем находятся в зоне эксплуатационной ответственности УК. В силу п. 5.3.6 Правил эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, в процессе эксплуатации необходимо следить за отсутствием течей в стояках. Очевидно, что для этого требуется непосредственный доступ к стоякам, в том случае, если собственник помещения наглухо зашил стояки, УК не может отвечать за надлежащую их эксплуатацию, соответственно, возможно возложение на собственника ответственности (в том числе имущественной) за возможные в данной связи аварии.
Согласно п. 32 Правил предоставления коммунальных услуг, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354, исполнитель вправе требовать допуска не чаще 1 раза в 3 месяца в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, для выполнения необходимых ремонтных работ и проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг - по мере необходимости, а для устранения аварий – в любое время. Таким образом, УК вправе проводить плановые осмотры внутриквартирного оборудования (включая стояки) до 4 раз в год, а при необходимости – и чаще, соответственно, в ходе таких осмотров УК вправе требовать от собственника демонтажа конструкций, препятствующих доступу к общедомовому имуществу.
В качестве альтернативы возможно устройство легких съемных конструкций, либо устройство смотровых люков или открывающихся створок, через которые обеспечивается доступ ко всей поверхности стояка.
Обращаем Ваше внимание, что строительство несъемных конструкций также может быть признано перепланировкой помещения, поскольку уменьшает его площадь, что требует внесения изменений в технический паспорт.
Соблюдение режима тишины в Санкт-Петербурге регулируется Законом Санкт-Петербурга № 273-70 «Об административных правонарушениях в Санкт-Петербурге», ст. 8, ст. 38, в котором установлена административная ответственность за проведение в многоквартирном доме в период с 8.00 до 22.00 часов ремонтных работ, которые могут повлечь или повлекли негативное воздействие шума на лиц, проживающих в данном многоквартирном доме, без согласования графика проведения таких работ, либо с нарушением такого графика. Таким образом, проведение работ, связанных с повышенным шумом, за пределами указанного времени не является административным правонарушением.
В целях создания благоприятных условий для проживания граждан Правилами пользования помещений установлены более жесткие ограничения по времени проведения шумовых работ, однако это сделано исключительно в целях создания комфортных условий собственникам и является скорее призывом уважать Ваших соседей. Напоминаем, что рано или поздно Вы закончите делать ремонт и, возможно, пожелаете тихой обстановки не только в ночное время, особенно часто такое желание возникает у родителей, пытающихся уложить маленьких детей спать днем. Мы полагаем, что Ваши соседи отнесутся более лояльно к Вашим просьбам такого рода, если ранее Вы сами соблюдали режим, предложенный Правилами пользования помещений.
Ответственность за нарушение данного пункта Правил пользования помещениями не предусмотрена, и УК не планирует контролировать исполнения собственниками данного условия, поэтому выбор соблюдать его или нет зависит исключительно от Вас.
Обязанность собственников помещений предварительно уведомлять УК о проведении погрузо-разгрузочных работ (а также условие об их проведении в рабочее время) установлена для того, чтобы сотрудник УК смог присутствовать при доставке грузов, проверил целостность их упаковки с целью недопущения загрязнений помещений общего пользования; уточнил габариты и массу грузов с целью избежания перегруза и поломки лифтов; проконтролировал перемещение крупногабаритных грузов (в том числе длинномерных или листовых) с целью недопущения повреждения отделки помещений, лифтов, оконных и дверных блоков и заполнения, светильников, а также иного инженерного оборудования и сетей.
Причиненные в процессе осуществления погрузо-разгрузочных работ повреждения будут актироваться с целью возложения обязанности по их устранению на собственника, организовавшего проведение работ. В этой связи нежелательно одновременное проведение двумя и более организациями погрузо-разгрузочных работ в одном подъезде.
В случае несоблюдения собственниками правил выполнения погрузо-разгрузочных работ, устранение вреда, причиненного при перевозке грузов, будет происходить в следующем году по согласованной смете за счет собственников всех помещений.
Заявки следует подавать о следующих грузах:
- крупно-габаритных (один из параметров упаковки длина-ширина-высота составляет более 1,2 м), в том числе мебель, крупная бытовая техника, спортивные тренажеры и т.д.;
- тяжеловесных (более 100 кг);
- длинномерных и длиннолистовых материалах (длиной или шириной более 1,5 м);
- сыпучих грузах в мешках весом 30 кг и более (песок, цемент, иные строительные смеси).
Если Вы планируете переезд с несколькими хозяйственными сумками и относительно небольшими картонными коробками, заявку оставлять не нужно.
Заявка подается в письменном виде в диспетчерский пункт.
Услуги эфирного радиовещания в многоквартирном доме оказывает ФГУП РСВО, УК в данном случае выступает его агентом по сбору и перечислению платежей за оказанную услугу.
Для того, чтобы отказаться от предоставления услуг эфирного радиовещания Вам следует обратиться с письменным заявлением в отдел обслуживания абонентов ФГУП РСВО. После оказания всех необходимых услуг по отключению (снятию) радиоточки и оформления наряда, электромонтер ФГУП РСВО выдаст Вам справку о прекращении начисления абонентской платы (ежемесячной) с 01 числа следующего месяца, которую Вы должны передать в УК. Подробнее об этом Вы можете узнать на официальном сайте ФГУП РСВО по следующей ссылке.
УК не рекомендует собственникам отказываться от услуг эфирного радиовещания, поскольку посредством данной системы осуществляется передача речевых и управляющих сигналов Региональной автоматизированной системы оповещения Санкт-Петербурга, т.е. информирование населения о чрезвычайных ситуациях и о порядке действий в них. В случае если собственники откажутся от услуг ФГУП РСВО, необходимо будет осуществить строительство общедомовой локальной системы оповещения в соответствии с требованиями Федерального закона «О Гражданской обороне» от 12.02.1998 № 28-ФЗ. Такое строительство может быть осуществлено исключительно за счет средств собственников многоквартирного дома, а стоимость ежемесячного обслуживания подобной системы может оказаться значительно дороже абонентской платы за радиоточку
Расчет будет производиться по нормативам потребления коммунальных услуг, утвержденных Распоряжением Комитета по тарифам Санкт-Петербурга от 19.10.2016 № 119-р.
Обращаем Ваше внимание, что расчет по нормативам потребления производится также при непредоставлении собственником помещения данных о показаниях индивидуальных приборов учета в случае отсутствии у УК информации о среднемесячном потреблении коммунальных ресурсов данным собственником, а также по истечении 3 месяцев после применения среднемесячного показателя.
В силу части 3 статьи 30, части 1 статьи 37, статьи 39 и 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, разделов II и III Правил предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации, расходы на содержание и ремонт лифтового оборудования многоквартирных домов являются составной частью расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Согласно части 1 статьи 37, части 2 статьи 39 Кодекса доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник любого помещения в таком доме, определяется долей указанного собственника в праве общей собственности на общее имущество в таком доме. В связи с этим расходы на содержание лифтового оборудования обязаны нести все собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме независимо от положения таких помещений в доме.
Указанный подход отражен в решении Верховного Суда Российской Федерации от 26 мая 2005 г. N ГКПИ05-588 и письме Министерства регионального развития Российской Федерации от 06.03.2009 № 6177-АД/14. Такие расходы не являются расходами за пользование лифтами как средствами транспортировки граждан и грузов. В соответствии со статьями 39, 156 (частей 3, 7 и 8) и 158 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на 1 кв. м общей площади помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Собственники нежилых помещений (в том числе помещения встроенной автостоянки) в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме наравне с собственниками жилых помещений. В соответствии с частью 2 статьи 154, статьями 155 - 158 Жилищного кодекса Российской Федерации такие расходы собственники нежилых помещений несут путем внесения платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и коммунальные услуги.
В настоящее время в адрес управляющей организации еще не поступили заявления от всех собственников помещений о вводе индивидуальных приборов учета в порядке, предусмотренном пунктом 81 «Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», утв. Постановлением Постановления Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354 (далее – Правила), соответственно, ООО «БФА Сервис» не располагает информацией о наличии и работоспособности индивидуальных приборов учета в большинстве жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Согласно п. 42(1) Правил в многоквартирном доме, который оборудован коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии и в котором не все жилые или нежилые помещения оборудованы индивидуальными и (или) общими (квартирными) приборами учета (распределителями) тепловой энергии, размер платы за коммунальную услугу по отоплению в жилом помещении определяется в соответствии с формулой 3 приложения N 2 к настоящим Правилам исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии, а именно:
- объем (количество) потребленной за расчетный период тепловой энергии, определенный по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии, которым оборудован многоквартирный дом;
- общая площадь i-го жилого или нежилого помещения;
- общая площадь всех жилых и нежилых помещений многоквартирного дома;
- тариф на тепловую энергию, установленный в соответствии с законодательством Российской Федерации.Таким образом, в случае, если не все жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме оборудованы индивидуальными приборами учета тепловой энергии (или собственники помещений не подали в УК заявление на ввод в эксплуатацию приборов учета), общий объем тепловой энергии на нужды отопления распределяется пропорционально площади помещений собственников, независимо от показаний индивидуальных приборов учета.
В Вашем многоквартирном доме осуществляется самостоятельное производство коммунальной услуги по отоплению и горячему водоснабжению с использованием газовой крышной котельной, входящей в состав общего имущества многоквартирного дома.
В силу п. 54 Правил в случае самостоятельного производства исполнителем коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению (при отсутствии централизованных теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения) с использованием оборудования, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, расчет размера платы для потребителей за такую коммунальную услугу осуществляется исполнителем исходя из объема коммунального ресурса (или ресурсов), использованного в течение расчетного периода при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению (далее - использованный при производстве коммунальный ресурс), и тарифа (цены) на использованный при производстве коммунальный ресурс.
Согласно указанному пункту при определении размера платы потребителя за коммунальную услугу по отоплению (при отсутствии централизованного теплоснабжения) объем использованного при производстве коммунального ресурса также распределяется между всеми жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирном доме пропорционально размеру общей площади принадлежащего (находящегося в пользовании) каждому потребителю жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме в соответствии со следующей формулой:
- объем (количество) v-го коммунального ресурса (тепловая энергия, газ или иное топливо, электрическая энергия, холодная вода), использованного за расчетный период при производстве коммунальной услуги по отоплению;- общая площадь i-го жилого помещения в многоквартирном доме;- общая площадь всех жилых помещений в многоквартирном доме;
- тариф (цена) на v-й коммунальный ресурс (тепловая энергия, газ или иное топливо, электрическая энергия, холодная вода), использованный за расчетный период при производстве коммунальной услуги по отоплению, установленный в соответствии с законодательством Российской Федерации.Таким образом, в соответствие с вышеуказанными положениями собственникам помещений в многоквартирном доме производится расчет платы за коммунальную услугу по отоплению путем распределения между всеми жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирном доме пропорционально размеру общей площади принадлежащего (находящегося в пользовании) каждому потребителю жилого или нежилого помещения стоимости коммунального ресурса (газа), использованного при самостоятельном производстве данной коммунальной услуги.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2016 N 1498 «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме» внесены изменения в «Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 N 354 (далее – Правила предоставления коммунальных услуг), вступившие в силу с 01 января 2017 года.
Согласно пункту 6 Правил в новой редакции поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществляются на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией.
Во исполнение требований абзаца 4 пункта 6 Правил настоящим уведомляем Вас о необходимости заключения договоров ресурсоснабжения непосредственно с ресурсоснабжающими организациями (не распространяется на собственников площадей машино-мест в паркинге многоквартирного дома).
Дополнительно информируем, что с 01 января 2017 года управляющая организация ООО «БФА Сервис» не является исполнителем коммунальных услуг для собственников нежилых помещений, соответственно не начисляет и не взимает плату за них.
Информируем о том, что с 01 января 2017 года вступили изменения в п. 86 «Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 N 354, согласно которым при временном отсутствии потребителя в жилом помещении (более 5 полных календарных дней подряд) перерасчет не производится, если такое помещение не оборудовано индивидуальным прибором учета и при этом отсутствие технической возможности его установки не подтверждено либо в случае неисправности индивидуального прибора учета в жилом помещении.
Для того, чтобы избежать начисления платы за коммунальные услуги в период временного отсутствия потребителя в жилом помещении необходимо:
1) обеспечить ввод в эксплуатацию индивидуальных приборов учета (получить в УК акт ввода в эксплуатацию индивидуальных приборов учета);
2) ежемесячно подавать показания принятых в эксплуатацию приборов учета любым доступным способом – опустить заполненный бланк с показаниями в почтовый ящик расположенный на первых этажах (ЖК "Огни Залива"), через диспетчера (Пионерская д. 16 и ЖК "Коломяги+" тел. 611-05-30; ЖК "Огни Залива" тел. 611-05-32), через форму обратной связи, размещенную на сайте управляющей организации, через личный кабинет.
С информацией о приеме обращений через форму «Задать вопрос» можно ознакомиться по ссылке.